例如联名拥有物业的夫妻
2018-08-23 12:21
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据李令翔的介绍,在目前的497宗申请中,选择单人申请的占到65%;申请老人的平均年龄为69岁,其中最小55岁,最老93岁;所申请的物业平均价值为440000元港币,其中最便宜的一套80万元港币,最贵的一套高达3500万元港币;申请物业的平均楼龄为30年;现实中,选择10年期安老按揭和终身安老按揭的人数最多。“一般年龄在70岁以上的老人通常喜欢选择10年期安老按揭,因为这样他们获得的年金较高,他们想在自己还有活力的时候享受人生;年龄在五六十岁的人就选择终身养老,因为他们更希望获得长期稳定的现金流。”李令翔说。

简单来说,安老按揭就是一项贷款和保险相结合的金融产品,由银行作为出资方,由香港按揭证券公司作为保险方。银行负责向老人借贷,老人拿到钱后就欠了银行的利息和本金,同时,老人还欠了一笔香港按揭证券公司保险金,如果最后偿还贷时出现资不抵债的情况,这笔钱不需要老人的子女或房产继承人承担,而是直接由按揭证券公司负责将差价补偿给银行。当然,老人的继承人可以选择还清贷款赎回房产;如果不赎回,那么银行出售房产的价值超过老人所欠款项的部分,都将由房屋的继承人所有。

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有意思的是,文件还规定如果申请人是通过明显低于市场价格、或者赠与的方式获得物业,将无法申请安老按揭。李令翔说:“这主要是防止物业在业权上的纠纷,降低金融机构的风险,如果是赠与的,在做按揭时,可能会有人挑战房子的业权。”

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有意思的是,无论按揭年限选择10年还是终身,按照“有生之年不用偿还一分钱”的原则,在合约期满后,老人仍然可以居住在物业里,直到百年归老。例如,一位70岁的老人选择10年期贷款,到80岁时,老人及子女不需要立刻还款,可以继续住在物业中,直到老人去世,才要还贷或抵押房产。当然,假如这位老人85岁去世,老人就会被多追加银行5年的利息。

同时,也已有4位申请人提出终止安老按揭,“这里头的原因多种多样,这几位老人可能并没有考虑清楚,所以他们在半年内终止了合同。”

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“安全、稳定、没有风险。”李令翔用了这8个字概括香港的安老按揭产品特点,在他眼中,老人如果申请了安老按揭,就是“借了一笔一辈子不用还,死后也不需要子女还”的贷款。那么,这项安老按揭产品是如何运作的呢?

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安老按揭经营两年多来,已有7宗申请人去世,其子女都选择还掉老人欠下的贷款,李令翔说:“这是因为老人欠下的债务并不高。”

例如,业主a年龄已超过70岁,且是单人申请贷款,申请年限是10年,那他每月获得的每百万元年金是5100元港币,而如果他的物业价值正好是500万元港币,那老人一个月实际能获得25500元港币的安老按揭。

另外,老人还可以申请“一笔过贷款”,就是直接支取一大笔现金,但这会造成每月年金的减少。同时,一旦老人的房屋升值了,老人还可以向银行提出提高每月年金的要求;反之,如果房屋贬值,老人的每月年金数额并不受影响。据了解,目前老人每月所获的最高额年金已达到83600元港币。

在设计这款按揭产品时,决策者提出了较灵活的按揭年限。老人领取的每月年金会根据申请人的年龄、楼价、按揭年限和申请人数不同而不同。年龄分三档,分别是55岁以上、60岁以上和70岁以上,年龄越大,每月拿到的年金越高;借款人物业的价格和每月年金成正比,价格越高,相应年金也领取得越高;按揭年限分10年、15年、20年和终身,由此所获年金也依次递减,另外,双人申请所获的贷款额也比单人的略低。

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此前安老按揭原先是针对年龄60岁以上的香港公民,最高的物业封顶额是800万元港币;去年11月,按揭证券公司将借款人年龄调低至55岁,最高物业封顶额调高至1500万元港币。意思就是说,如果借款人的物业价值超过1500万港币,他/她在申请按揭时,也只能按照1500万元港币的按揭额来操作。

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借贷的流程十分严谨。借款人只要是55岁以上持有有效香港身份证的人士,同时其名下没有破产或债务重组,同时其物业楼龄在50年以下,就可以申请按揭,超过50年以上的物业,则要按物业的具体情况进行评估。借款人可以是一个人,也可以是两个人,例如联名拥有物业的夫妻。

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